Immobilienmarktreport Q2 2024
Wirtschaftliche Lage
Der ifo-Geschäftsklimaindex ging im Juni nach drei Anstiegen in Folge in den Vormonaten zurück. Die entgegengesetzte Richtung zeigte dabei der Dienstleistungssektor, der sowohl bei der Lage-einschätzung als auch den Erwartungen einen Anstieg verzeichnete, bei den Erwartungen den fünften in Folge. Zusammen mit weiteren Indikatoren zeichnet die gesamtwirtschaftliche Entwicklung zur Jahresmitte ein gemischtes Bild, und deutet auf eine zunächst noch zögerliche Entscheidungsfreude bei den Unternehmen hin. Die Konjunktur ist aber weiter in der Erholung begriffen, wenngleich diese weiterhin schleppend verläuft: Das Bruttoinlandsprodukt soll laut ifo Institut im Jahr 2024 um 0,4%, 2025 dann um 1,5% wachsen.
Immobilienrendite, Inflation, Swap Rate, Bundesanleihe
Trotz einer in Deutschland abermals leicht gesunkenen Inflationsrate auf 2,2% im Juni hat die Europäische Zentralbank die Zinsen im Juli nicht erneut gesenkt. Hauptgrund ist der nach wie vor robuste Arbeitsmarkt, der im Wege von Lohnsteigerungen – vor allem im Dienstleistungssektor – preistreibend wirkt. Selbst die erwarteten ein bis zwei weiteren Zinsschritte in diesem Jahr werden dem Immobilieninvestmentmarkt nicht zu einem Boom verhelfen, denn ihre Effekte etwa auf die langfristigen Finanzierungszinsen sind begrenzt. Doch allein die Trendrichtung des Zinspfades und das damit verbundene Vertrauen in die Inflationsbekämpfung durch die Notenbank, führt zu etwas mehr Sicherheit, und in Kombination mit der sich vollziehenden Konjunkturerholung sind das positive Impulse für den Immobilienmarkt.
Büroflächenumsatz versus ifo-Beschäftigungsbarometer
Unverändert stabil präsentiert sich der deutsche Arbeitsmarkt: Die Erwerbstätigenzahl steigt weiter, allein im Mai um 20.000, und liegt bei rund 45,9 Mio. Die Arbeitslosenquote, aktuell bei 5,8%, dürfte sich unter leichten Schwankungen seitwärts bis sinkend entwickeln. Für die Beschäftigtenzahlen wird ein fortgesetzter, zumindest leichter Anstieg erwartet; dasselbe gilt für die Zahl der Bürobeschäftigten.
Investmentmarkt
Während die Konjunktur aktuell uneinheitliche Signale sendet, belebt sich der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt, wenngleich noch auf einem noch äußerst niedrigen Niveau: Zwischen April und Juni bedeutet das Transaktionsvolumen in Höhe von 5,8 Mrd. Euro ein Plus von 12% im Quartals- bzw. 54% im Jahresvergleich. Damit summiert es sich zum Halbjahr auf 11,1 Mrd. Euro, 27% mehr als im Vorjahreszeitraum. Verglichen mit dem fünfjährigen Mittel liegt das Volumen allerdings noch 51% darunter, was insbesondere der signifikant reduzierten Zahl großer Abschlüsse geschuldet ist. Gerade in diesem Segment sind die Finanzierer derzeit noch sehr zurückhaltend. Mehrere – gerade große – Deals waren getrieben durch Handlungsdruck, etwa Verkäufe im Wege von Insolvenzen.
Logistik-Objekte stellen mit 24% die stärkste Assetklasse, vor Einzelhandelsimmobilien mit 23%. Büros kommen knapp dahinter mit 20%. In der – früher üblicherweise stärksten – Risikoklasse Core passiert bisher nur wenig. Eigenkapitalstarke, oft lokale bzw. regionale Investoren nutzen die Situation für gezielte Ankäufe im Value-Add- und opportunistischen Segment.
Immer mehr Eigentümer mit bestehendem oder drohendem Leerstand müssten in ihre Objekte investieren, ansonsten drohen diese zu “stranded assets” zu werden, für die es keine Nutzernachfrage und auch keine Investoren gibt. Das ist aber nicht allen von ihnen möglich. Immer öfter kommen Überlegungen der Umnutzung ins Spiel, da beispielsweise viele Büros künftig schlicht nicht mehr benötigt werden.
Gleichzeitig kommt es vermehrt zu distressed Situationen und non-performing loans, und die Zahl der Insolvenzen und Restrukturierungen wird noch eine Weile hoch bleiben. Doch es wird mittlerweile mehr Kapital für solche herausfordernden Situationen und Strukturen bereitgestellt.
Inzwischen gibt es einige bereits gesicherte sowie im Prozess befindliche Übernahmen von stockenden Projektentwicklungen, die auf diesem Wege fortgeführt werden. Ein Beispiel ist der Erwerb des Signa- Büro- und Geschäftshaus-Projekts Hauptwache 1 in Frankfurt am Main - im Rohbau - durch die Frankfurter Sparkasse zur Eigennutzung. Allerdings sind bei solchen Engagements oft Gläubiger involviert, die auf diese Weise Schadensbegrenzung betreiben. Gleichwohl ergibt sich auch aus diesen Transaktionen ein gewisser Stimulus für den Investmentmarkt.
Logistik-Objekte stellen mit 24% die stärkste Assetklasse, vor Einzelhandelsimmobilien mit 23%. Büros kommen knapp dahinter mit 20%. In der – früher üblicherweise stärksten – Risikoklasse Core passiert bisher nur wenig. Eigenkapitalstarke, oft lokale bzw. regionale Investoren nutzen die Situation für gezielte Ankäufe im Value-Add- und opportunistischen Segment.
Immer mehr Eigentümer mit bestehendem oder drohendem Leerstand müssten in ihre Objekte investieren, ansonsten drohen diese zu “stranded assets” zu werden, für die es keine Nutzernachfrage und auch keine Investoren gibt. Das ist aber nicht allen von ihnen möglich. Immer öfter kommen Überlegungen der Umnutzung ins Spiel, da beispielsweise viele Büros künftig schlicht nicht mehr benötigt werden.
Gleichzeitig kommt es vermehrt zu distressed Situationen und non-performing loans, und die Zahl der Insolvenzen und Restrukturierungen wird noch eine Weile hoch bleiben. Doch es wird mittlerweile mehr Kapital für solche herausfordernden Situationen und Strukturen bereitgestellt.
Inzwischen gibt es einige bereits gesicherte sowie im Prozess befindliche Übernahmen von stockenden Projektentwicklungen, die auf diesem Wege fortgeführt werden. Ein Beispiel ist der Erwerb des Signa- Büro- und Geschäftshaus-Projekts Hauptwache 1 in Frankfurt am Main - im Rohbau - durch die Frankfurter Sparkasse zur Eigennutzung. Allerdings sind bei solchen Engagements oft Gläubiger involviert, die auf diese Weise Schadensbegrenzung betreiben. Gleichwohl ergibt sich auch aus diesen Transaktionen ein gewisser Stimulus für den Investmentmarkt.
Investmentvolumen
Die Preisfindung ist im zweiten Quartal bereits weit gediehen: Im Büro-Segment blieben die Spitzenrenditen stabil auf dem Niveau von 4,64% im Durchschnitt der Big-5 Märkte. Bis zum Jahresende dürften sie ihr Niveau in etwa halten, 2025 ist wieder ein leichter Rückgang möglich.
Trotz angesprungener Dynamik ist das Transaktionsvolumen noch sehr niedrig, einige Segmente verzeichneten im zweiten Quartal sogar noch einen Rückgang. Doch das Jahr 2024 dürfte an den Immobilienmärkten insgesamt die Wende einleiten.
Trotz angesprungener Dynamik ist das Transaktionsvolumen noch sehr niedrig, einige Segmente verzeichneten im zweiten Quartal sogar noch einen Rückgang. Doch das Jahr 2024 dürfte an den Immobilienmärkten insgesamt die Wende einleiten.
Spitzenrendite
Bürovermietungsmärkte
Die Büroflächennachfrage spielt sich nach wie vor zu einem nicht unerheblichen Teil in Form von Vertragsverlängerungen ab. Gleichwohl verzeichneten einzelne Märkte nach den ersten sechs Monaten des Jahres einen höheren – und auch statistisch wirksamen – Flächenumsatz von Neuabschlüssen als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, während andere Märkte einen Rückgang verzeichnen mussten. Die Entwicklung der Vermietungsmärkte hängt eng an der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, deren Erholung sich ebenfalls etwas zögerlich und uneinheitlich vollzieht. Insgesamt summierte sich der Flächenumsatz der hier betrachteten Immobilienmärte Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt auf 764.600 m², was einem Rückgang von 1% im Jahresvergleich entspricht, allerdings um 18% unter dem fünfjährigen Mittel liegt.
Flächenumsatz: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
Es gibt mieterseitig durchaus Aktivität - es wird besichtig, gerechnet und geprüft, doch am Ende der oft langwierigen Prozesse ziehen viele Mieter ihre Gesuche zurück und verlängern stattdessen ihren Bestandsmietvertrag. Die gleichzeitig vorhandene Nachfrage nach Top-Flächen macht volumenmäßig zwar nur einen kleinen Teil des Marktes aus, stützt aber die Spitzenmieten beziehungsweise treibt sie sogar weiter an. Zumal einige geplante Projektentwicklungen zurückgestellt werden, wenn sie die für eine Finanzierung notwenigen, heute deutlich höheren Vorvermietungsquoten nicht erreichen. Langlaufende Mietverträge wären aus Projektentwicklersicht umso dringender erforderlich um bauen zu können, aber viele Nutzer wollen eine solche lange vertragliche Festlegung derzeit nicht. Das schränkt in mehreren Teilmärkten das Angebot neuer, hochwertiger Flächen, ein.
Der Gesamtleerstand stieg bis Ende Juni leicht an, primär infolge reduzierter Flächeninanspruchnahme durch immer weiter verbreitete hybride Arbeitsmodelle. Neben geringeren Anmietungsvolumina bei Neuabschlüssen erfolgen Verkleinerungen bei Vertragsverlängerungen durch Teilflächenrückgaben oder durch das Anbieten der nicht mehr benötigten Flächen zur Untervermietung.
Der Gesamtleerstand stieg bis Ende Juni leicht an, primär infolge reduzierter Flächeninanspruchnahme durch immer weiter verbreitete hybride Arbeitsmodelle. Neben geringeren Anmietungsvolumina bei Neuabschlüssen erfolgen Verkleinerungen bei Vertragsverlängerungen durch Teilflächenrückgaben oder durch das Anbieten der nicht mehr benötigten Flächen zur Untervermietung.
Büro-Leerstandquoten und -Spitzenmieten
Sobald die – insbesondere wirtschaftspolitische – Unsicherheit nachlässt, dürfte die Planungssicherheit und damit die Entscheidungsfreude der Firmen wieder zurückkehren. Das wird sich auch positiv auf die Bürovermietungsmärkte auswirken. Die Konjunktur nimmt allmählich wieder etwas mehr Fahrt auf, die Beschäftigungsaussichten sind recht positiv, und die eingeleitete Zinswende bringt den Unternehmen eine gewisse Entlastung.
Büromarkt Berlin
Verglichen mit dem fünfjährigen Mittel verzeichnete der Berliner Büroflächenumsatz zur Mitte 2024 einen Rückgang um 18%, obwohl fünf Großdeals über 10.000 m² – drei davon im zweiten Quartal – abgeschlossen wurden. Dabei handelt es sich zum Teil um Eigennutzer-Abschlüsse, die nun mit ihrem Baubeginn in die Statistik eingeflossen sind. Bei den Branchen ist weiterhin die öffentliche Hand der dominierende Umsatztreiber. Eine hohe Dynamik zeigt sich unverändert bei Bestandsverlängerungen. Ein Angebot „besserer Flächen“ ist durchaus vorhanden, die Nutzer zeigen sich aber Neuabschlüssen und Umzügen gegenüber oft zurückhaltend.
Der Leerstand hat mit 1,32 Mio. m² ein Niveau erreicht, das zuletzt 2011 registriert wurde; Tendenz weiter steigend. Viele Mieter versuchen, ihre nicht mehr benötigten Mieteinheiten unterzuvermieten. Dabei bieten sie diese oft deutlich günstiger und mit kürzeren Laufzeiten an als der Eigentümer, der weitere freie Flächen im Haus ebenfalls zu vermieten versucht. Dabei kommt es zu sehr unterschiedlichen Konditionen innerhalb derselben Objekte. Leerstandsgetrieben prüfen immer mehr Eigentümer die Umwandlung ihrer Büroflächen etwa in gewerbliches Wohnen. Dabei ist nicht zwangsläufig ein Verkauf die einzige Option, auch die Vermietung an Betreiber ist eine mögliche Alternative.
Nachdem im ersten Quartal einige Teilmarktmieten nach unten angepasst wurden, blieben die Mieten im zweiten Quartal stabil. Der Anpassungsdruck nach unten bleibt hoch, so dass es zu weiteren – auch nominalen – Mietpreiskorrekturen kommen könnte. Die Incentives (Mietanreize durch Eigentümer) werden je nach Lage, Objekt und Businessplan derweil immer öfter ausgeweitet. Für die Spitzenmiete wird bis zum Jahresende eine Seitwärtsentwicklung erwartet.
Der Leerstand hat mit 1,32 Mio. m² ein Niveau erreicht, das zuletzt 2011 registriert wurde; Tendenz weiter steigend. Viele Mieter versuchen, ihre nicht mehr benötigten Mieteinheiten unterzuvermieten. Dabei bieten sie diese oft deutlich günstiger und mit kürzeren Laufzeiten an als der Eigentümer, der weitere freie Flächen im Haus ebenfalls zu vermieten versucht. Dabei kommt es zu sehr unterschiedlichen Konditionen innerhalb derselben Objekte. Leerstandsgetrieben prüfen immer mehr Eigentümer die Umwandlung ihrer Büroflächen etwa in gewerbliches Wohnen. Dabei ist nicht zwangsläufig ein Verkauf die einzige Option, auch die Vermietung an Betreiber ist eine mögliche Alternative.
Nachdem im ersten Quartal einige Teilmarktmieten nach unten angepasst wurden, blieben die Mieten im zweiten Quartal stabil. Der Anpassungsdruck nach unten bleibt hoch, so dass es zu weiteren – auch nominalen – Mietpreiskorrekturen kommen könnte. Die Incentives (Mietanreize durch Eigentümer) werden je nach Lage, Objekt und Businessplan derweil immer öfter ausgeweitet. Für die Spitzenmiete wird bis zum Jahresende eine Seitwärtsentwicklung erwartet.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Berlin Q2 2024
Quelle: Avison Young
Stand: Juli 2024
Büromarkt Düsseldorf
Im Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnitt schlägt beim Düsseldorfer Büroflächenumsatz von 106.300 m² nach den ersten zwei Quartalen ein Minus von fast einem Drittel zu Buche. Das ist der deutlich gesunkenen Zahl großer Abschlüsse geschuldet: Im laufenden Jahr gab es bislang nur zwei Abschlüsse über 5.000 m².
Aufgrund der vermehrt genutzten und meist relativ zügig abgeschlossenen Mietvertragsverlängerungen ist auch die Zahl der Gesuche gesunken. Das spricht auch in den nächsten Monaten für eine eher schwache Entwicklung des statistisch relevanten Flächenumsatzes. Derweil prüfen insbesondere große Corporates eine Verbesserung ihres Bürostandortes. Dabei orientieren sie sich aus der Peripherie in Richtung Stadtgebiet, zum Teil findet die Lageoptimierung aber auch innerhalb des Umlandes statt. Darüber hinaus prüfen Unternehmen – vor allem in City-Rand-Lagen – verstärkt den Objekterwerb zur Selbstnutzung, wenn das gegenüber einer Anmietung die für sie beste Option darstellt.
Die Leerstandsquote, die bereits Ende des ersten Quartals erstmals seit 10 Jahren wieder die 10%-Marke überstiegen hatte, ist zur Jahresmitte leicht auf 10,3% geklettert. Das Büroflächenangebot wächst in nahezu allen Lagen und Qualitätssegmenten. Nicht nur in den schwach nachgefragten Lagen, auch in den gefragtesten Teilmärkten führt das steigende Mietflächenangebot dazu, dass viele Eigentümer die Incentives erhöhen. Auf die Nominalmieten hat das bislang kaum durchgeschlagen. Gleichwohl prüfen einige Eigentümer und ¬ (Developer-) Investoren gezielt die Umwandlung schwer vermarktbarer Objekte zu alternativen Nutzungen. Absolutes Top-Produkt an Top-Sandorten findet allerdings weiter seine Nutzer – die Spitzenmiete könnte daher noch weiter steigen.
Aufgrund der vermehrt genutzten und meist relativ zügig abgeschlossenen Mietvertragsverlängerungen ist auch die Zahl der Gesuche gesunken. Das spricht auch in den nächsten Monaten für eine eher schwache Entwicklung des statistisch relevanten Flächenumsatzes. Derweil prüfen insbesondere große Corporates eine Verbesserung ihres Bürostandortes. Dabei orientieren sie sich aus der Peripherie in Richtung Stadtgebiet, zum Teil findet die Lageoptimierung aber auch innerhalb des Umlandes statt. Darüber hinaus prüfen Unternehmen – vor allem in City-Rand-Lagen – verstärkt den Objekterwerb zur Selbstnutzung, wenn das gegenüber einer Anmietung die für sie beste Option darstellt.
Die Leerstandsquote, die bereits Ende des ersten Quartals erstmals seit 10 Jahren wieder die 10%-Marke überstiegen hatte, ist zur Jahresmitte leicht auf 10,3% geklettert. Das Büroflächenangebot wächst in nahezu allen Lagen und Qualitätssegmenten. Nicht nur in den schwach nachgefragten Lagen, auch in den gefragtesten Teilmärkten führt das steigende Mietflächenangebot dazu, dass viele Eigentümer die Incentives erhöhen. Auf die Nominalmieten hat das bislang kaum durchgeschlagen. Gleichwohl prüfen einige Eigentümer und ¬ (Developer-) Investoren gezielt die Umwandlung schwer vermarktbarer Objekte zu alternativen Nutzungen. Absolutes Top-Produkt an Top-Sandorten findet allerdings weiter seine Nutzer – die Spitzenmiete könnte daher noch weiter steigen.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Düsseldorf Q2 2024
Quelle: Avison Young
Stand: Juli 2024
Büromarkt Frankfurt
Auch wenn weiter viele Mietgesuche im Markt sind, fehlt oftmals die Entschlussfreudigkeit für einen Umzug. Das gilt derzeit insbesondere im mittleren und großen Marktsegment. Der erzielte Flächenumsatz in Höhe von 174.600 m² ordnet sich daher 7% unter dem Fünfjahresdurchschnitt ein. Dass es auch nach sechs Monaten weiterhin nur einen Abschluss oberhalb von 10.000 m² gibt, ist für Frankfurt eher die Ausnahme denn die Regel. Auf Ganzjahressicht kann trotzdem noch ein Umsatz von 400.000 m² erreicht werden. Ob das gelingt, hängt davon ab, welche der im Markt befindlichen Großgesuche tatsächlich noch abgeschlossen werden, und zwar nicht als Verlängerungen, sondern als – statistisch wirksame – Neuabschlüsse.
Die Nutzeranforderungen differenzieren sich derweil selbst innerhalb ein und desselben Teilmarktes immer weiter aus. Schlecht angebundene Standorte werden oftmals abgestraft, indem Mieter ihre Flächen leerziehen. Nach einem erneuten leichten Anstieg während des zweiten Quartals beträgt das Frankfurter Leerstandsvolumen nun 1,19 Mio. m². Das bedeutet aber nicht per se durchgängig sinkende Mieten, im Gegenteil: Nicht nur der Frankfurter CBD profitiert von der “flight-to-quality" der Mieter, auch die Spitzenmieten in einigen nicht-zentralen Teilmärkten sind gestiegen, und reflektieren den nutzerseitigen Fokus auf gut integrierte Lagen mit urbanen Qualitäten. Während die Spitzenmiete auf Gesamtmarktebene auch im zweiten Quartal stabil blieb, erwarten wir eine weitere Aufwärtstendenz über einen längeren Zeitraum. Bis zum Jahresende dürfte sie um etwa einen Euro steigen. Die Incentives sind im Verlauf des zweiten Quartals stabil geblieben, die erhöhte Aufgeschlossenheit einiger Eigentümer etwa gegenüber kürzeren Mietlaufzeiten ist weiter vorhanden.
Die Nutzeranforderungen differenzieren sich derweil selbst innerhalb ein und desselben Teilmarktes immer weiter aus. Schlecht angebundene Standorte werden oftmals abgestraft, indem Mieter ihre Flächen leerziehen. Nach einem erneuten leichten Anstieg während des zweiten Quartals beträgt das Frankfurter Leerstandsvolumen nun 1,19 Mio. m². Das bedeutet aber nicht per se durchgängig sinkende Mieten, im Gegenteil: Nicht nur der Frankfurter CBD profitiert von der “flight-to-quality" der Mieter, auch die Spitzenmieten in einigen nicht-zentralen Teilmärkten sind gestiegen, und reflektieren den nutzerseitigen Fokus auf gut integrierte Lagen mit urbanen Qualitäten. Während die Spitzenmiete auf Gesamtmarktebene auch im zweiten Quartal stabil blieb, erwarten wir eine weitere Aufwärtstendenz über einen längeren Zeitraum. Bis zum Jahresende dürfte sie um etwa einen Euro steigen. Die Incentives sind im Verlauf des zweiten Quartals stabil geblieben, die erhöhte Aufgeschlossenheit einiger Eigentümer etwa gegenüber kürzeren Mietlaufzeiten ist weiter vorhanden.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Top 5 Abschlüsse
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Frankfurt Q2 2024
Quelle: Avison Young
Stand: Juli 2024
Büromarkt Hamburg
Das zweite Quartal profitierte von größeren Abschlüssen durch die öffentliche Hand sowie von Eigennutzer-Baustarts. Vier der fünf größten Abschlüsse fanden im zweiten Quartal statt, und die drei größten – alle über 10.000 m² – ebenfalls im zweiten Quartal. Dass der Flächenumsatz von 190.300 m² dennoch um 14% unter dem Vorjahresergebnis und 21% unter dem fünfjährigen Durchschnitt lag, liegt in einem schwächeren Ergebnis im mittleren Größensegment begründet.
Der Trend der Standortverlagerung aus dezentralen Lagen in zentralere Büroteilmärkte hält weiter an. Auch wird dabei weiterhin die Fläche in vielen Fällen verringert, während ein höherer relativer Mietpreis akzeptiert wird. Insgesamt ist das Angebot relevanter Flächen aber ausgedünnt, so dass sogar im kleinteiligen Segment Gesuche vielfach nicht in der gewünschten Weise realisiert werden können. Im Vergleich mit den anderen hier analysierten Immobilienhochburgen weist Hamburg mit 4,5% die niedrigste Leerstandsquote auf.
Die von Eigentümern gewährten Incentives haben sich im zweiten Quartal nicht verändert. Aufgrund größerer Abschlüsse mit relativ niedrigen Mieten ist die Durchschnittsmiete gesunken. Die Spitzenmiete blieb stabil, sie könnte allerdings bald nach oben tendieren, unter anderem da bestimmte Qualitätsansprüche nur noch in hochpreisigen Projektentwicklungen realisierbar sind. Die Spreizung zwischen Top-Qualität und dem Rest des Marktes zeigt sich auch hier sehr deutlich. In den Top-Teilmärkten City und HafenCity beispielsweise gibt es lediglich drei Projektentwicklungen, in denen jeweils mehr als 5.000 m² Bürofläche zur Verfügung steht, die bis voraussichtlich Ende 2025 fertig werden.
Der Trend der Standortverlagerung aus dezentralen Lagen in zentralere Büroteilmärkte hält weiter an. Auch wird dabei weiterhin die Fläche in vielen Fällen verringert, während ein höherer relativer Mietpreis akzeptiert wird. Insgesamt ist das Angebot relevanter Flächen aber ausgedünnt, so dass sogar im kleinteiligen Segment Gesuche vielfach nicht in der gewünschten Weise realisiert werden können. Im Vergleich mit den anderen hier analysierten Immobilienhochburgen weist Hamburg mit 4,5% die niedrigste Leerstandsquote auf.
Die von Eigentümern gewährten Incentives haben sich im zweiten Quartal nicht verändert. Aufgrund größerer Abschlüsse mit relativ niedrigen Mieten ist die Durchschnittsmiete gesunken. Die Spitzenmiete blieb stabil, sie könnte allerdings bald nach oben tendieren, unter anderem da bestimmte Qualitätsansprüche nur noch in hochpreisigen Projektentwicklungen realisierbar sind. Die Spreizung zwischen Top-Qualität und dem Rest des Marktes zeigt sich auch hier sehr deutlich. In den Top-Teilmärkten City und HafenCity beispielsweise gibt es lediglich drei Projektentwicklungen, in denen jeweils mehr als 5.000 m² Bürofläche zur Verfügung steht, die bis voraussichtlich Ende 2025 fertig werden.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Hamburg Q2 2024
Quelle: Avison Young
Stand: Juli 2024
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