Immobilienmarktreport Q3 2023
Wirtschaftliche Lage
In den letzten Monaten wurden die Prognosen zur deutschen Konjunkturentwicklung mehrfach nach unten korrigiert. Das Jahr 2023 dürfte nunmehr mit einer milden Rezession enden. Die Belastung durch hohe Inflation und Zinsen ist weiter groß, die Gesamtnachfrage aus dem In- und Ausland schwächelt und zahlreiche Unsicherheitsfaktoren lähmen die Entscheidungsprozesse der Unternehmen.
Zur Bekämpfung der noch deutlich zu hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank Mitte September zum zehnten Mal in Folge die Zinsen erhöht, und das Niveau von 4,5 % auch im Oktober beibehalten. Mit diesem voraussichtlichen Ende des Zinserhöhungszyklus und sich stabilisierenden Finanzierungskosten kehrt zumindest von dieser Seite mehr Planungs- und Kalkulationssicherheit zurück. Die Teuerung in Deutschland ging von 6,1 % im August auf 4,5 % im September und nach ersten Schätzungen auf 3,7 % im Oktober zurück. Auch die Kerninflation sank signifikant. Verschiedene Indikatoren lassen im Trend eine weitere Entspannung an der Preisfront erwarten.
Zur Bekämpfung der noch deutlich zu hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank Mitte September zum zehnten Mal in Folge die Zinsen erhöht, und das Niveau von 4,5 % auch im Oktober beibehalten. Mit diesem voraussichtlichen Ende des Zinserhöhungszyklus und sich stabilisierenden Finanzierungskosten kehrt zumindest von dieser Seite mehr Planungs- und Kalkulationssicherheit zurück. Die Teuerung in Deutschland ging von 6,1 % im August auf 4,5 % im September und nach ersten Schätzungen auf 3,7 % im Oktober zurück. Auch die Kerninflation sank signifikant. Verschiedene Indikatoren lassen im Trend eine weitere Entspannung an der Preisfront erwarten.
Immobilienrendite, Inflation, Swap Rate, Bundesanleihe
Derweil ist der Beschäftigungsaufbau der letzten Monate zum Stillstand gekommen. Sich leerende Auftragsbücher und eine geringere Anzahl Neuaufträge in mehreren Branchen führten zu einer reduzierten Arbeitskräftenachfrage, auch im bislang einstellungsstarken Dienstleistungssektor.
Büroflächenumsatz versus ifo-Beschäftigungsbarometer
Nach einem gesamt- und immobilienwirtschaftlich schwachen Jahr 2023 wird in Deutschland ab 2024 aller Voraussicht nach die Erholung einsetzen – auf dem Immobilienmarkt wird die Entwicklung allerdings zunächst in unterschiedlichen Geschwindigkeiten und zum Teil sogar gegenläufigen Richtungen erfolgen: Während etwa bei einigen Immobilieninvestments und begonnenen Projektentwicklungen der letzten Jahre die auslaufenden Finanzierungen zu weiteren (Not-) Verkäufen und Insolvenzen führen werden, können Investoren gezielt Einstiegschancen in den Immobilienmarkt nutzen, der sich verstärkt ausdifferenziert.
Gesamtwirtschaftlich dürfte auch das letzte Quartal des Jahres noch von einer schwachen Dynamik geprägt sein. Mit sinkenden Inflationsraten, einer steigenden Kaufkraft, höheren Investitionsausgaben und anziehenden Exporten wird für 2024 wieder ein leicht positives Wirtschaftswachstum erwartet, bevor im Folgejahr mit einem deutlicheren Anstieg des Bruttoinlandsproduktes gerechnet wird, das dann sogar das Wachstum von Ländern wie den USA, UK, Frankreich, oder der Eurozone insgesamt übertreffen soll.
Gesamtwirtschaftlich dürfte auch das letzte Quartal des Jahres noch von einer schwachen Dynamik geprägt sein. Mit sinkenden Inflationsraten, einer steigenden Kaufkraft, höheren Investitionsausgaben und anziehenden Exporten wird für 2024 wieder ein leicht positives Wirtschaftswachstum erwartet, bevor im Folgejahr mit einem deutlicheren Anstieg des Bruttoinlandsproduktes gerechnet wird, das dann sogar das Wachstum von Ländern wie den USA, UK, Frankreich, oder der Eurozone insgesamt übertreffen soll.
Investmentmarkt
Nach einem Jahrzehnt sinkender Leerstände und quasi „von allein“ steigender Preise in den meisten Immobiliensegmenten liegt der Fokus wieder auf den fundamentalen immobilienwirtschaftlichen Parametern: Mehr denn je stellen langfristig sichere und perspektivisch steigende Mieteinnahmen, niedrige Leerstände und eine grundsätzlich gute Wiedervermietbarkeit der Immobilie derzeit wesentliche Kriterien für Kaufinteressenten dar. Umso mehr, als alternative Anlageformen wie etwa Staatsanleihen inzwischen wieder höhere Renditen bieten.
Die Banken, die auf dem deutschen Markt das absolute Gros der gewerblichen Immobilienfinanzierer stellen, werden sich allerdings beim Neugeschäft noch einige Zeit zurückhaltend zeigen. Denn für sie ist derzeit Risikominimierung das Gebot der Stunde, und viel wichtiger als Neugeschäft zu tätigen. Bei ihren laufenden Engagements liegt ihr Fokus auf dem gemeinsamen Durchstehen der Situation mit dem Kunden. Denn sie möchten tunlichst vermeiden, Kreditengagements abwickeln zu müssen – unter anderem, da sie oft keine ausreichenden Ressourcen haben, sich all den dann einsetzenden rechtlichen, steuerlichen, markt- und objektbezogenen Themen zu widmen. Obwohl vermehrt weitere Kapitalgeber wie neue Kreditfonds auf den Markt drängen, wird der Investmentmarkt auch von der Kapitalseite zunächst weiter ausgebremst.
Die Banken, die auf dem deutschen Markt das absolute Gros der gewerblichen Immobilienfinanzierer stellen, werden sich allerdings beim Neugeschäft noch einige Zeit zurückhaltend zeigen. Denn für sie ist derzeit Risikominimierung das Gebot der Stunde, und viel wichtiger als Neugeschäft zu tätigen. Bei ihren laufenden Engagements liegt ihr Fokus auf dem gemeinsamen Durchstehen der Situation mit dem Kunden. Denn sie möchten tunlichst vermeiden, Kreditengagements abwickeln zu müssen – unter anderem, da sie oft keine ausreichenden Ressourcen haben, sich all den dann einsetzenden rechtlichen, steuerlichen, markt- und objektbezogenen Themen zu widmen. Obwohl vermehrt weitere Kapitalgeber wie neue Kreditfonds auf den Markt drängen, wird der Investmentmarkt auch von der Kapitalseite zunächst weiter ausgebremst.
Investmentvolumen
Da die Immobilienwerte und -preise in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern relativ langsam sinken, und den Käufern das Einstiegsniveau aktuell noch zu hoch ist, kommen bislang nur wenige Abschlüsse zustande. Auch wenn das dritte Quartal das stärkste im bisherigen Jahresverlauf war, summierte sich das Investmentvolumen nach den ersten neun Monaten auf lediglich 15,1 Mrd. €, was einem Rückgang um 64 % gegenüber dem Vorjahresergebnis von 41,6 Mrd. €, der nahezu dem fünfjährigen Durchschnittswert entspricht. Das stark gebeutelte Bürosegment steuerte mit lediglich 3,5 Mrd. € einen Anteil von 24 % zum Gesamtvolumen bei – im Durchschnitt der letzten fünf Jahre waren es 18,7 Mrd. €, und ein Anteil von 45 %.
Die Büro-Spitzenrenditen kletterten während des dritten Quartals im Durchschnitt um 31 Basispunkte auf nunmehr 4,22 %. Bis zum Ende des vierten Quartals dürften die Spitzenrenditen auf rund 4,60 % ansteigen. Im Verlaufe des Jahres 2024 wird die Preisanpassung in den meisten Marktsegmenten voraussichtlich abgeschlossen sein.
Es dürfte bald mehr Verkäufe geben, etwa wenn Eigentümer im Wege von Refinanzierungen oder Anteilsrückgaben Kapital freisetzen müssen. Wo diese Abschlüsse unter Verkaufsdruck erfolgen, werden sie entsprechend bepreist werden. Gleichwohl helfen diese Deals als Orientierungspunkte.
Die Büro-Spitzenrenditen kletterten während des dritten Quartals im Durchschnitt um 31 Basispunkte auf nunmehr 4,22 %. Bis zum Ende des vierten Quartals dürften die Spitzenrenditen auf rund 4,60 % ansteigen. Im Verlaufe des Jahres 2024 wird die Preisanpassung in den meisten Marktsegmenten voraussichtlich abgeschlossen sein.
Es dürfte bald mehr Verkäufe geben, etwa wenn Eigentümer im Wege von Refinanzierungen oder Anteilsrückgaben Kapital freisetzen müssen. Wo diese Abschlüsse unter Verkaufsdruck erfolgen, werden sie entsprechend bepreist werden. Gleichwohl helfen diese Deals als Orientierungspunkte.
Spitzenrendite
Bürovermietungsmärkte
Während die stabile Arbeitslosenquote sowie die auf Rekordniveau liegenden Beschäftigungszahlen den Büromarkt grundsätzlich stützen, sind viele Büronutzer noch in der Findungsphase hinsichtlich ihrer künftigen Arbeits(platz)konzepte und Flächenbedarfe. Auch scheuen einige vor der langfristigen Anmietungsentscheidung eines neuen Bürostandorts zurück, und versuchen stattdessen kurzfristige Vertragsverlängerungen mit ihren Vermietern auszuhandeln. Die Zurückhaltung auf den Nutzermärkten ist weiterhin spürbar, vor allem bei Großdeals. In einigen Märkten ist auch das mittlere Größensegment ausgedünnt, wohingegen bei kleinen Anmietungen durchweg rege Aktivität herrscht.
Die Konjunkturschwäche spiegelt sich jedoch nicht „eins-zu-eins“ auf dem Büromarkt: In einigen Märkten war das dritte Quartal das stärkste, in anderen das schwächste des laufenden Jahres. Insgesamt lag der Flächenumsatz in Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt mit 1,2 Mio. m² aber um 26 % unter dem Vorjahr beziehungsweise 22 % unter dem fünfjährigen Mittel.
Die Konjunkturschwäche spiegelt sich jedoch nicht „eins-zu-eins“ auf dem Büromarkt: In einigen Märkten war das dritte Quartal das stärkste, in anderen das schwächste des laufenden Jahres. Insgesamt lag der Flächenumsatz in Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt mit 1,2 Mio. m² aber um 26 % unter dem Vorjahr beziehungsweise 22 % unter dem fünfjährigen Mittel.
Flächenumsatz: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
Während die Leerstände in allen betrachteten Städten erneut gestiegen sind, blieben die Spitzen- und Teilmarkt-Mieten fast überall unverändert. Einzig in Düsseldorf stieg die Spitzenmiete im dritten Quartal leicht an. Bei den Incentives zeigt sich in mehreren Märkten, insbesondere außerhalb der zentralen Lagen, eine Erhöhung der vermieterseitig gewährten Pakete.
Büro-Leerstandquoten und -Spitzenmieten
Vorlaufindikatoren wie das ifo-Beschäftigungsbarometer spiegeln die rückläufige Einstellungsbereitschaft der Firmen wider. In Kombination mit der Verringerung der genutzten Büroflächen spricht das für eine kurzfristig weiter gedämpfte Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt. Die für 2024 und insbesondere 2025 besseren Konjunkturprognosen bedeuten bessere Aussichten für den Büroflächenumsatz, denn dieser korreliert eng mit dem Bruttoinlandsprodukt.
Büromarkt Berlin
Der im Quartalsvergleich um 33 % höhere Büroflächenumsatz des dritten Quartals von 177.400 m² kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Umsatzvolumen von Januar bis September (450.900 m²) im Vergleich zum Fünfjahresschnitt ein Minus von 24 % bedeutet. Bis zum Jahresende sind immerhin 600.000 m² in Reichweite. Erneut war die öffentliche Hand unter den größten Deals mehrfach vertreten.
Zwar ist auch der Leerstand gestiegen, doch eine Quote von 4,7 % ist noch zu niedrig, um Unternehmen und Institutionen eine ausreichende Auswahl passender Flächen zu bieten. Daher weichen viele Nutzer auf Projektanmietungen aus, zumal diese meist eine höhere Qualität bieten als Bestandsobjekte. Der Trend zu einem wachsenden Angebot an Untermietflächen als Teil des Leerstands setzt sich derweil fort. Auch im Wege von Umzügen und Standortkonsolidierungen kommen verstärkt leere Flächen auf den Markt, insbesondere von Mietverträgen aus den Jahren vor Corona, als noch mehr auf Wachstum angemietet wurde – inzwischen wird viel häufiger „remote“ gearbeitet. Doch auch die Nachfrage nach zur Untermiete angebotenen Flächen ist beachtlich; vereinzelt werden dabei Mieten um 40,00 €/m²/Monat erzielt, doch die meisten dieser Flächen werden unter 35 €/m²/Monat vermietet.
Die Spitzenmiete blieb erneut unverändert. Im vierten Quartal könnte sie erstmals auf 45,00 €/m²/Monat steigen, da Top-Qualität weiterhin gesucht ist. Parallel dazu werden in den nächsten Quartalen aus der Bau-Pipeline große Volumina noch freier Flächen fertig gestellt werden, und die Mieten in einigen Teilmärkten unter Druck setzen. Dementsprechend sind viele Eigentümer derzeit sehr engagiert, Nutzer für ihre Flächen zu finden. Das gilt insbesondere für mit hohem Fremdkapital-Anteil finanzierte Neubauten mit bislang zu geringem (Vor-) Vermietungsanteil, aber auch für einige Bestandsgebäude.
Zwar ist auch der Leerstand gestiegen, doch eine Quote von 4,7 % ist noch zu niedrig, um Unternehmen und Institutionen eine ausreichende Auswahl passender Flächen zu bieten. Daher weichen viele Nutzer auf Projektanmietungen aus, zumal diese meist eine höhere Qualität bieten als Bestandsobjekte. Der Trend zu einem wachsenden Angebot an Untermietflächen als Teil des Leerstands setzt sich derweil fort. Auch im Wege von Umzügen und Standortkonsolidierungen kommen verstärkt leere Flächen auf den Markt, insbesondere von Mietverträgen aus den Jahren vor Corona, als noch mehr auf Wachstum angemietet wurde – inzwischen wird viel häufiger „remote“ gearbeitet. Doch auch die Nachfrage nach zur Untermiete angebotenen Flächen ist beachtlich; vereinzelt werden dabei Mieten um 40,00 €/m²/Monat erzielt, doch die meisten dieser Flächen werden unter 35 €/m²/Monat vermietet.
Die Spitzenmiete blieb erneut unverändert. Im vierten Quartal könnte sie erstmals auf 45,00 €/m²/Monat steigen, da Top-Qualität weiterhin gesucht ist. Parallel dazu werden in den nächsten Quartalen aus der Bau-Pipeline große Volumina noch freier Flächen fertig gestellt werden, und die Mieten in einigen Teilmärkten unter Druck setzen. Dementsprechend sind viele Eigentümer derzeit sehr engagiert, Nutzer für ihre Flächen zu finden. Das gilt insbesondere für mit hohem Fremdkapital-Anteil finanzierte Neubauten mit bislang zu geringem (Vor-) Vermietungsanteil, aber auch für einige Bestandsgebäude.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
| Nutzer | Objekt | Teilmarkt | Größe |
| BImA -- BKA | Neukölln / Alt-Treptow | 25.000 m² | |
| Boston Consulting Group (BCG) | AP 15 | Mediaspree | 19.200 m² |
| Jobcenter Marzahn-Hellersdorf | Ost | 12.800 m² | |
| Berlinovo Immobilien GmbH | Mitte 1A | 9.900 m² | |
| BImA – LAF | Nord | 7.200 m² |
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Berlin Q3 2023
Quelle: Avison Young
Stand: Oktober 2023
Büromarkt Düsseldorf
Obwohl das dritte Quartal mit knapp 85.000 m² das stärkste des laufenden Jahres war, liegt der Flächenumsatz nach dem ersten Dreivierteljahr um 16 % unter dem Vorjahreszeitraum, und 30 % unter dem fünfjährigen Mittel. Der aktuell schwache Gesamtumsatz lag einerseits in einer gegenüber dem Vorjahr niedrigeren Zahl an Großabschlüssen ab 5.000 m² begründet. Der größte Abschluss im bisherigen Jahresverlauf fiel mit 27.100 m² (Deutsche Rückversicherung/ ÖRAG Rechtsschutzversicherung im Teilmarkt West/linksrheinisch) gegenüber dem größten Deal im Vorjahreszeitraum (17.000 m², Landeshauptstadt Düsseldorf / VHS im Teilmarkt Derendorf) hingegen deutlich größer aus. Andererseits ist die Dynamik in der Marktbreite schwach: während immer mehr Unternehmen ihre Flächen aktiv verkleinern – das heißt sie warten nicht, bis ihr Mietvertrag ausläuft, sondern geben überschüssige Flächen zur Untermiete an den Markt –, halten sie sich mit Neuanmietungen zurück.
Auch wegen dieser Entwicklung nähert sich die Leerstandsquote der Zweistelligkeit. Nicht nur aufgrund des steigenden Leerstands müssen immer mehr Objekte repositioniert werden - auch die fehlende ESG-Konformität bei entsprechenden Nutzeranforderungen macht dies notwendig. Insbesondere für Objekte in nicht-integrierten Lagen wird es herausfordernd, Nutzer an sich binden zu können.
Viele geplante Bauprojekte wurden abgesagt. Dennoch werden aus der Bau-Pipeline große Flächenvolumina erwartet: Allein bis Ende 2024 werden voraussichtlich rund 185.000 m² an noch verfügbaren Flächen auf den Markt kommen, die sich heute bereits im Bau befinden, viele davon in zentralen Lagen.
Auch wegen dieser Entwicklung nähert sich die Leerstandsquote der Zweistelligkeit. Nicht nur aufgrund des steigenden Leerstands müssen immer mehr Objekte repositioniert werden - auch die fehlende ESG-Konformität bei entsprechenden Nutzeranforderungen macht dies notwendig. Insbesondere für Objekte in nicht-integrierten Lagen wird es herausfordernd, Nutzer an sich binden zu können.
Viele geplante Bauprojekte wurden abgesagt. Dennoch werden aus der Bau-Pipeline große Flächenvolumina erwartet: Allein bis Ende 2024 werden voraussichtlich rund 185.000 m² an noch verfügbaren Flächen auf den Markt kommen, die sich heute bereits im Bau befinden, viele davon in zentralen Lagen.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
| Nutzer | Objekt | Teilmarkt | Größe |
| Deutsche Rück / ÖRAG | Twin Cubes | West / linksrheinisch | 27.100 m² |
| Hengeler Mueller | Trinkhaus Karree | CBD | 9.600 m² |
| Niterra EMEA GmbH | The Square | Ratingen | 5.600 m² |
| Ed. Züblin AG | F101 | Airport City | 4.200 m² |
| Munichfashion.company | Kennedypark | Kennedydamm | 4.200 m² |
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen – Düsseldorf Q3 2023
Quelle: Avison Young
Stand: Oktober 2023
Büromarkt Frankfurt
Einiger negativer Erwartungen zum Trotz behauptet sich der Frankfurter Büromarkt. Die Dynamik ist solide, und das bisherige Umsatzvolumen unterschreitet den fünfjährigen Schnitt „nur“ um 12 %, obwohl es lediglich einen einzigen Abschluss über 10.000 m² gab. Nachdem das zweite Quartal mit einem Umsatz von rund 99.000m² das bislang stärkste im laufenden Jahr war, lag das dritte Quartal mit rund 92.000 m² an zweiter Stelle.
Die Nachfrage nach zentralen Lagen und Top-Produkten ist ungebrochen hoch. Auch wenn viele derzeit auslaufende Mietverträge aus Zeiten deutlich niedrigerer Mietpreisniveaus stammen, akzeptieren die Unternehmen vermehrt Mieten ab 35 €/m²/Monat. In diesem Segment herrscht ein Vermietermarkt. Die Eigentümer stark nachgefragter Produkte schrauben nicht nur die Miete, sondern vermehrt auch die Mindestlaufzeiten der Mietverträge in die Höhe – das gilt nicht nur für Projektentwicklungen, sondern auch für Bestandsgebäude hoher Qualität. Incentives werden für Spitzenprodukte in zentralen Lagen indes kaum noch gewährt. In peripheren Lagen zeigt sich ein ganz anderes Bild: Zum Teil werden großzügige Incentives sogar bei kleinteiligen Anmietungen gewährt.
Einige Flächennutzer halbieren derweil bei Neuabschlüssen ihre Fläche, während sie ihre Miete mehr als verdoppeln. Die immer größere Verbreitung hybrider Arbeitskonzepte (Arbeiten im Büro und im Homeoffice) bedeutet längst nicht bei allen Unternehmen eine Verkleinerung ihrer Mietfläche. Viele Firmen verzeichnen weiterhin Mitarbeiterzuwächse und zeigen sich bei ihrer Flächensuche expansiv, auch in zentralen und teuren Bürolagen. Gleichzeitig setzt sich bei anderen Unternehmen die Reduktion ihrer Bestandsflächen fort, etwa mittels Rückgabe von Mieteinheiten bei einer Vertragsverlängerung oder durch das Freiziehen von Flächen zwecks Untervermietung.
Der Mangel von Top-Flächen, der auch perspektivisch andauern wird, dürfte die Spitzenmiete bis zum Jahresende ansteigen lassen.
Die Nachfrage nach zentralen Lagen und Top-Produkten ist ungebrochen hoch. Auch wenn viele derzeit auslaufende Mietverträge aus Zeiten deutlich niedrigerer Mietpreisniveaus stammen, akzeptieren die Unternehmen vermehrt Mieten ab 35 €/m²/Monat. In diesem Segment herrscht ein Vermietermarkt. Die Eigentümer stark nachgefragter Produkte schrauben nicht nur die Miete, sondern vermehrt auch die Mindestlaufzeiten der Mietverträge in die Höhe – das gilt nicht nur für Projektentwicklungen, sondern auch für Bestandsgebäude hoher Qualität. Incentives werden für Spitzenprodukte in zentralen Lagen indes kaum noch gewährt. In peripheren Lagen zeigt sich ein ganz anderes Bild: Zum Teil werden großzügige Incentives sogar bei kleinteiligen Anmietungen gewährt.
Einige Flächennutzer halbieren derweil bei Neuabschlüssen ihre Fläche, während sie ihre Miete mehr als verdoppeln. Die immer größere Verbreitung hybrider Arbeitskonzepte (Arbeiten im Büro und im Homeoffice) bedeutet längst nicht bei allen Unternehmen eine Verkleinerung ihrer Mietfläche. Viele Firmen verzeichnen weiterhin Mitarbeiterzuwächse und zeigen sich bei ihrer Flächensuche expansiv, auch in zentralen und teuren Bürolagen. Gleichzeitig setzt sich bei anderen Unternehmen die Reduktion ihrer Bestandsflächen fort, etwa mittels Rückgabe von Mieteinheiten bei einer Vertragsverlängerung oder durch das Freiziehen von Flächen zwecks Untervermietung.
Der Mangel von Top-Flächen, der auch perspektivisch andauern wird, dürfte die Spitzenmiete bis zum Jahresende ansteigen lassen.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Top 5 Abschlüsse
| Nutzer | Objekt | Teilmarkt | Größe |
| Keyence Deutschland GmbH | The Move Orange | Flughafen | 12.000 m² |
| Universal-Investment GmbH | Timber Pioneer | Europaviertel / Messe | 9.600 m² |
| Staatliches Schulamt Frankfurt | Sossenheim, Rödelheim, Hausen | 9.100 m² | |
| Eintracht Frankfurt | Süd | 8.800 m² | |
| Massif Central | Bethmannhof | City | 5.800 m² |
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Frankfurt Q3 2023
Quelle: Avison Young
Stand: Oktober 2023
Büromarkt Hamburg
Der Flächenumsatz von 319.000 m² liegt um 15 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt und illustriert ein insgesamt durchwachsenes erstes Dreivierteljahr. Immerhin wurden zwei Abschlüsse über 10.000 m² getätigt, die mit zusammen 29.200 m² einen Anteil von 9 % am Gesamtumsatz hatten. Die höchste Dynamik zeigte sich in den kleineren Segmenten: Auf Abschlüsse bis 1.000 m² entfiel rund ein Drittel des Nachfragevolumens. Das Interesse an innerstädtischen Lagen ist weiter hoch, auch und gerade von Nutzern aus Stadtteil – oder dezentralen Lagen, doch der Angebotsmangel bremst hier zum Teil die Umsatzaktivitäten. Mietvertragsverlängerungen infolge mangelnder Flächenverfügbarkeit sind zum Teil die Folge.
Der Leerstand ist auch im dritten Quartal nur leicht angewachsen. Die Leerstandsquote von aktuell 3,9 % ist die niedrigste aller hier betrachteten deutschen Büromärkte. Vor allem in den stark nachgefragten innerstädtischen Lagen herrscht ein Mangel hochwertiger Flächen. Auch Projektentwicklungen werden in den nächsten Quartalen kaum entsprechende – und noch freie– Flächen auf den Markt bringen. Das könnte im nächsten Jahr zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen: Während sich für hochwertige Flächen in zentralen Lagen das Potenzial steigender Mieten aufbaut, haben viele Bestandseigentümer in peripheren Lagen bereits ihre Incentive-Pakete vergrößert, und die Effektivmieten reduziert. Doch auch die Nominalmieten können bei weniger nachgefragten Flächen unter Druck geraten. Im dritten Quartal blieben sowohl die Mietpreisspannen in den Teilmärkten als auch Spitzenmiete noch stabil, und auch für das letzte Quartal des Jahres wird zunächst eine Seitwärtsbewegung erwartet.
Der Leerstand ist auch im dritten Quartal nur leicht angewachsen. Die Leerstandsquote von aktuell 3,9 % ist die niedrigste aller hier betrachteten deutschen Büromärkte. Vor allem in den stark nachgefragten innerstädtischen Lagen herrscht ein Mangel hochwertiger Flächen. Auch Projektentwicklungen werden in den nächsten Quartalen kaum entsprechende – und noch freie– Flächen auf den Markt bringen. Das könnte im nächsten Jahr zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen: Während sich für hochwertige Flächen in zentralen Lagen das Potenzial steigender Mieten aufbaut, haben viele Bestandseigentümer in peripheren Lagen bereits ihre Incentive-Pakete vergrößert, und die Effektivmieten reduziert. Doch auch die Nominalmieten können bei weniger nachgefragten Flächen unter Druck geraten. Im dritten Quartal blieben sowohl die Mietpreisspannen in den Teilmärkten als auch Spitzenmiete noch stabil, und auch für das letzte Quartal des Jahres wird zunächst eine Seitwärtsbewegung erwartet.
Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete
Flächenumsatz nach Top 5 Branchen
Flächenumsatz nach Größenklasse
Top 5 Abschlüsse
| Nutzer | Objekt | Teilmarkt | Größe |
| Gruner + Jahr AG & Co. | HafenCity | 17.200 m² | |
| Airbus | Nord | 12.000 m² | |
| Bürgerschaft Hamburg | City | 9.850 m² | |
| Deutsche GigaNetz | TRIIIO Hamburg | City | 7.250 m² |
| Telefónica Germany GmbH | Tichelhaus | City | 7.000 m² |
Baufertigstellungen
Mietpreisspannen Hamburg Q3 2023
Quelle: Avison Young
Stand: Oktober 2023
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