Der Leerstand steigt, und die Mieten ebenfalls

• Auf dem Bürovermietungsmarkt war die gegenläufige Entwicklung der beiden gezeigten Indikatoren „ein Naturgesetz“: Bei steigendem Leerstand geraten die Mieten unter Druck - und umgekehrt. Seit der Corona-Pandemie tendieren beide Indikatoren jedoch in die gleiche Richtung. Der Grund: Auch wenn vorher bereits nur ein Teil des Leerstands hochwertige Büroflächen in guten Lagen ausmachte, differenziert sich nun die Qualität noch deutlich stärker aus: Auf der Nachfrageseite sind die Mieter seit einigen Quartalen zurückhaltender und fragen quantitativ zunächst weniger Fläche nach (unter anderem infolge vermehrten hybriden Arbeitens), während qualitativ ihre Ansprüche steigen (z.B. hinsichtlich der Erfüllung von ESG-Kriterien). Darüber hinaus war und ist das Leerstandsniveau seit vielen Jahren signifikant niedriger als bei den beiden vorigen Wendepunkten Anfang der 2000er Jahre und 2008/2009.
• Der Teil des Flächenangebots, der die Nutzeranforderungen erfüllt, wird durch die Nachfrage absorbiert, reduziert sich, und in den wenigen verbleibenden Flächen steigen die Mieten. Das trifft aber nur für einen kleinen Teil der Büroflächen zu. Der weitaus größere Teil der Büros hingegen ist aus Nutzersicht nicht mehr adäquat, dessen Leerstand steigt und die Mieten geraten unter Druck.
• Der Zusammenhang gilt prinzipiell nicht nur für die jeweilige absolute Top-Lage der fünf hier betrachteten Büromärkte, sondern auch für solche Teilmärkte, die den Büromitarbeitern eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und ein angenehmes Umfeld bieten.
• Während der Gesamtleerstand in allen deutschen Bürohochburgen weiter steigen dürfte, wird die Entwicklung der Spitzenmiete markt-individueller erfolgen. Hier kommt es unter anderem darauf an, welche noch verfügbaren Büroflächenvolumina aus der Bau-Pipeline auf den Markt kommen, und wie die Unternehmen ihre Arbeitskonzepte letztlich umsetzen werden – quantitativ und qualitativ.

7. August 2023

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