Büro zu Wohnen – „Rückhol-Aktionen“ als Ergänzungsmaßnahmen

• In Frankfurt am Main hat der Büroflächenleerstand wieder die 1-Mio.-Quadratmeter-Schwelle überschritten, und die Leerstandsquote nähert sich zur Jahresmitte einem zweistelligen Prozentsatz, während es auf dem Wohnungsmarkt praktisch keinen Leerstand gibt. In vielen anderen Städten sieht es ähnlich es aus. Die Sorge vieler Büro-Eigentümer vor einer Umnutzung ihrer Objekte in wohnwirtschaftliches1) Wohnen ("Einmal Wohnen, immer Wohnen") ist derweil berechtigt. Wenn die Alternative jedoch dauerhafter Leerstand ist, müssen andere Optionen her.
• Mit der "Arbeit im Bürobestand" haben insbesondere die Frankfurter Marktakteure langjährige Erfahrung: In den letzten 15 Jahren wurden fast 3 Mio. m² Bürofläche temporär oder dauerhaft aus dem Markt genommen. Bei den dauerhaften Abgängen entfiel das Gros auf Umwidmungen in Wohnnutzung (wohnwirtschaftliche und gewerbliche).
• Im Zeitraum 2005-2022 wurden in Frankfurt rund 13.000 Wohneinheiten allein durch Konversion aus vorheriger Gewerbenutzung gewonnen, das sind durchschnittlich mehr als 700 pro Jahr. Hierbei wurde (z.B. im Lyoner Quartier) auch bezahlbarer Wohnraum geschaffen. In vielen andern Fällen lag der Fokus eher auf dem höherpreisigen Wohnsegment.
• Eine generelle Blaupause für andere Märkte ist Frankfurt dennoch nicht - dafür sind die Projekte natürlich höchst individuell. Doch…
  • Die langjährigen Erfahrungen aller Beteiligten (mit den verschiedenen Lagen, Rahmenbedingungen, Wirtschaftlichkeit, usw.),
  • Die zum Teil großen Dimensionen der Projekte,
  • Sowie die Möglichkeit der „Erfolgskontrolle“ bei dieser Vielzahl an Maßnahmen
    … können ein hilfreicher Fundus für andere Projekte sein. Zu den Vorteilen der Umnutzungen gehört unter anderem, dass die Flächen einer nachhaltigen Nutzung zugeführt, Neu-Versiegelung vermieden, oftmals ergänzende (z.B. gastronomische oder Nahversorgungs-) Infrastruktur geschaffen und die Umgebung aufgewertet wird, was letztlich wiederum allen Nutzungsarten vor Ort zuträglich ist.
• „Rückhol-Aktion“: Ergänzend wurden im selben Zeitraum 2005-2022 fast 3.600 Wohneinheiten dadurch dem Frankfurter Wohnungsmarkt zugeführt, dass ihre unzulässige Umnutzung (etwa als Ferienwohnung) beendet wurde. In München wurde fast das gleiche Volumen innerhalb der letzten 10 Jahre erreicht: durch Beendigung der Zweckentfremdung wurden rund 3.400 Wohnungen ihrer eigentlichen Nutzung zugeführt. Allein im Jahr 2023 waren es in München fast 500 Einheiten - damit kann eine Fläche von 28.000 m² dem Wohnungsmarkt (wieder) zugeführt werden. Für Berlin2) liegen die Zahlen erst seit 2016 vor: Seitdem wurden annähernd 27.000 Wohnungen aus Zweckentfremdung dem Wohnungsmarkt zugeführt – weniger als die in den nächsten Jahren pro Jahr benötigte Zahl an Wohnungen in der Hauptstadt3). Vor dem Hintergrund des gesamten Wohnungsbestandes - mehr als 400.000 Wohnungen in Frankfurt, mehr als 800.000 in München und mehr als 2 Mio. in Berlin – erscheinen die Maßnahmen vielleicht wie ein Tropfen auf dem heißen Stein. Umso wichtiger, dass in Deutschland die Bremsen beim Wohnungsbau gelöst werden.

1) In Abgrenzung zur flexibler gestaltbaren gewerblichen Wohnnutzung wie beispielsweise Serviced Apartments.
2) In Düsseldorf werden die Zahlen seit 2020 erfasst, dort waren es seitdem rund 350 Wohnungen (bei einem Bestand von rund 370.000 Wohnungen). In Hamburg waren es – je nach Definition – über 6.100 im letzten verfügbaren Zehnjahreszeitraum bis 2021. (Gesamtbestand rund 1 Mio. Wohnungen).
3) IW Köln Gutachten „Mehr Wohnungsmangel durch steigende Bedarfe und sinkende Bautätigkeit“, Juni 2024.

Quellen: Stadt Frankfurt, Stadt München, Land Berlin, Stadt Düsseldorf, Stadt Hamburg.