• Finanzierungen bleiben ein Flaschenhals
• Kommunen sollten sich stärker einbringen
• Trump wirkt über Bande – andere Effekte könnten überwiegen

Frankfurt am Main, 8. Januar 2025 – Die deutsche Wirtschaft hat im vergangenen Jahr, wie auch 2023, kein Wachstum erzielt. Die zunehmenden (geo-)politischen Krisen sind dabei nur ein Grund. Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland: „Neben der konjunkturellen Schwäche wirken auch strukturelle Kräfte bremsend: Die hohen Energiepreise infolge der Energiewende, Defizite bei verschiedenen Infrastrukturen, der Fachkräftemangel – gerade in der Verwaltung, wo sich die Situation sogar noch zuspitzen wird –, die hohe Regulierungsdichte und die überbordende Bürokratie.“ Allein diese kostet nach einer Schätzung des ifo-Instituts jährlich 146 Milliarden Euro an Wirtschaftsleistung.

Wirtschaftsschwäche dämpft Vermietungsmärkte

Michael Kubik, Head of Office Leasing bei Avison Young in Deutschland: „Die Wirtschaftsschwäche spricht nicht grade für einen bevorstehenden ´Boom´ auf den Büro-Vermietungsmärkten. Neben der lahmenden Konjunktur sind es strukturelle Verschiebungen, die auf den Vermietungsmärkten lasten.“ Während laut einer Befragung des ifo-Instituts rund 6 Prozent der Unternehmen in Deutschland ihre Büroflächen – insbesondere infolge hybrider Arbeitskonzepte – bereits verkleinert haben, steht dies bei weiteren rund 8 Prozent in den nächsten Jahren noch an. Differenziert nach Unternehmensgröße sind dahingehend insbesondere Großunternehmen, und bei den Branchen Dienstleister aktiv.

Nicolai Baumann, Country Manager Deutschland von Avison Young: „Mit Blick auf das Büroimmobiliensegment stehen daher bei Investoren und Banken insgesamt noch die Bedenken im Vordergrund. Doch die meisten Unternehmen haben längst das hybride Arbeiten implementiert oder für ihren neuen Standort geplant.“ Kubik ergänzt: „Gut positionierte Büroimmobilien sehen daher stabile bis steigende Mieten. Einige Objekte mit Unzulänglichkeiten aus Nutzersicht werden hingegen aus dem Markt genommen und entweder neu positioniert oder umgenutzt. Zu sagen ´Der Büromarkt schrumpft sich gesund´ wäre übertrieben, aber angebotsseitig werden tatsächlich viele Objekte dauerhaft aus dem Büromarkt verschwinden, während verbleibende Bestandsobjekte verstärkt auf die neuen Nutzeranforderungen hin entwickelt werden müssen.“

Das stabilisiert mittelfristig den Markt, stützt die Mieten guter Objekte, und zieht langsam wieder mehr Investoren an. Die Nutzernachfrage müsste derweil von dem für 2025 erwarteten leichten gesamtwirtschaftlichen Wachstum Unterstützung erfahren.

Immobilienfinanzierungs- und -investmentmarkt gehemmt

Die Immobilieninvestmentmärkte haben sich im Jahresverlauf 2024 eher durchwachsen entwickelt. Dennoch wurde das Transaktionsvolumen des Vorjahres leicht übertroffen. Wohnen und Industrial bleiben dabei die gefragtesten Assetklassen – die Renditen sind im Industrial-Segment bereits im dritten Quartal gesunken, bei Wohnen dürfte 2025 ebenfalls ein Rückgang einsetzen. Büros landen wieder öfter auf dem Einkaufszettel der Investoren, die Zurückhaltung ist allerdings noch ausgeprägt. Einzelhandel bleibt differenziert, mit einem Anlegerfokus auf Geschäftshäuser und Nahversorger.

Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young: „Für die kommenden Jahre zeichnen sich Finanzierungslücken bei gewerblichen Immobiliendarlehen ab, die nicht alle geschlossen werden können. Zumal für die Banken die Risikominimierung weiterhin das Maß der Dinge bleibt, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen, erneut verschärften Eigenkapitalvorschriften ´Basel IV´ – genauer: Finalisierung der Basel III-Vorschriften, die die Finanzierung insbesondere von Projektentwicklungen verteuern werden – oder der steigenden Zahl notleidender Gewerbeimmobilienkredite. Die Banken konkurrieren daher primär um Core-Produkte, während für Immobilien der übrigen Risikoklassen verstärkt andere Kapitalgeber auf den Plan treten dürften.“

Die sich im letztgenannten Marktsegment bietenden Möglichkeiten für alternative Finanzierer werden von ihnen bislang noch kaum genutzt. Hauptgrund sind die höheren Renditeanforderungen beziehungsweise noch nicht ausreichend hohe Abschläge bei den Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite. Solange noch Eigenkapital vorhanden ist, werden Kreditengagements bislang meist weiterbetrieben. Die Objekte müssen allerdings „im Markt“ gehalten werden, um für Mieter attraktiv zu bleiben und den Cash Flow zu sichern. Dazu wiederum sind CapEx-Aufwendungen nötig, die vielfach nicht durch die Mieteinnahmen generiert werden. „Auch hier positionieren sich vermehrt alternative Kapitalgeber. Im Wege der sich aufhellenden Stimmung dürften die Immobilienfinanzierer ihr Neugeschäft jedoch eher langsam hochfahren – damit bleibt die Finanzierungsseite zunächst weiterhin ein ´Flaschenhals´ für Teile des Investmentmarkts. Eigenkapitalstarke private Investoren und Family Offices profitieren“, so Völckers.

Obwohl die Trump’sche Wirtschaftspolitik inflationserhöhende Wirkungen haben könnte, rechnet die Europäische Zentralbank unter dem Strich mit einem weiter nachlassenden Teuerungsdruck für 2025 und 2026 in der Eurozone, auch bei der wichtigen Kerninflation. Entsprechend soll es weitere Zinssenkungen durch die EZB geben. Ströder erläutert: „Deren Effekte auf langfristige Immobilienfinanzierungen dürften nur leicht positiv ausfallen, da die erwarteten Zinssenkungen bereits überwiegend in den Konditionen enthalten sind; bei kurzfristigen Finanzierungen könnten die positiven Impulse etwas stärker ausfallen.“

Nicht zuletzt aus dem Grund, dass die Hauptstoßrichtung der Banken umso mehr auf ESG-fähigen Immobilien liegt, ist auch der Fokus im Investmentmarkt auf diese Objekte gerichtet. Neubauten, Sanierungen und Repositionierungen finden derweil eher in teuren Lagen statt, da sie – bei gleichen Baukosten – hier rentabler sind als in Teilmärkten mit niedrigeren erzielbaren Mieten. Kubik führt aus: „Das bedeutet weitere Herausforderungen für Objekte mit Leerstandsproblematik in nicht-zentralen Lagen. Hier könnten sich Kommunen aktiver einbringen, um etwa mittels Umnutzungen veralteter Büroobjekte der Wohnungsnot entgegenzuwirken, beispielsweise indem sie als Kapitalgeber auftreten. Und nicht zuletzt können sie auf diesem Wege auch in gewissem Rahmen mehr Einfluss auf die Stadtentwicklung insgesamt nehmen.“

Trump wirkt über Bande, andere Effekte könnten überwiegen

Die künftige US-Politik wirkt indirekt auf die deutschen Immobilienmärkte. Es gehen davon zwar negative Auswirkungen aus, in Summe könnten aber andere Effekte überwiegen.

• Auswirkungen auf den Bürovermietungsmarkt

Eine Beeinträchtigung der Exporte würde die deutschen Exportfirmen belasten. An diesen wiederum hängen viele andere Branchen. Wenn auch deren Geschäfte in Mitleidenschaft gezogen werden, dürfte letztlich auch die erhoffte Erholung auf den Bürovermietungsmärkten etwas schwächer ausfallen. Ausnahme: Firmen, die von der Trump-Politik profitieren, und solche, die ein davon eher unabhängiges Geschäftsmodell haben. Darüber hinaus werden Gegenmaßnahmen der betroffenen Handelspartner erwartet – daher wird davon ausgegangen, dass Trump seine Ankündigungen nicht in der ausgerufenen Intensität umsetzten wird.

• Auswirkungen auf den Investmentmarkt

Sollte Trumps Politik in Deutschland die Inflation und die Zinsen steigen lassen, würde das u.a. die Immobilieninvestmentmärkte bremsen. Allerdings werden diese Auswirkungen bislang nicht erwartet; des Weiteren dürften die positiven Effekte des prognostizierten leichten gesamtwirtschaftlichen Wachstums überwiegen.

• Auswirkungen auf die Wahrnehmung Deutschlands als Investitionsstandort

Trumps oftmals unvorhersehbare Vorgehensweise macht langfristige Planungen schwierig – doch die braucht es für unternehmerische Entscheidungen und Investitionen. Das spricht umso mehr für eine Emanzipation hiesiger Politik und Märkte. Dadurch können Europa und Deutschland sich in einigen Bereichen – etwa über neue internationale Handelsabkommen – wirtschaftlich diversifizierter, unabhängiger und resilienter aufstellen und stärken, womit sich wiederum die Wahrnehmung durch Unternehmen und (Immobilien-) Investoren zum Positiven verbessert.

Ausblick: Essenzielle Weichenstellungen 2025; Immobilienmarkt schlägt Konjunktur

Nach der Neuwahl zum deutschen Bundestag am 23. Februar ist es von Nöten, dass die (wirtschafts-) politischen Unsicherheiten durch eine rasche Regierungsbildung gelöst werden. Darüber hinaus sind neben klaren und längerfristig verlässlichen Rahmenbedingungen auch wirtschaftspolitische Impulse notwendig. Ströder betont: „Und nur wenn dabei auch die strukturellen Widrigkeiten gezielt angegangen werden, verstärken die Unternehmen ihre Investitionen am Standort Deutschland wieder – aktuell liegen die Unternehmensinvestitionen – im Sinne von Bruttoanlageinvestitionen der nicht-staatlichen Sektoren, ohne Wohnbauten – real sogar noch unter dem Niveau des Jahres 2019. Die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Standorts Deutschlands hat gelitten, und muss dringend wieder verbessert werden.“

„Auf den Immobilienmärkten stellte 2024 ein Wendejahr dar: Auch wenn die Aktivitäten noch auf einem niedrigen Niveau stattfanden, tendieren bereits nicht nur viele Stimmungsindikatoren, sondern auch ´harte Zahlen` wie Investmentvolumina und Spitzenmieten peu à peu nach oben. Darüber hinaus könnte es dieses Jahr in einzelnen Marktsegmenten zu leichten Renditerückgängen und Preissteigerungen kommen. Es scheint, als würde die allmähliche Erholung auf den Immobilienmärkten eher einsetzen als in der Gesamtwirtschaft“, so Baumann abschließend in seinem Ausblick.