Immobilienmarktreport Q4 2023

Wirtschaftliche Lage

Das Jahr 2023 endete für Deutschland mit einer leichten Rezession, das Bruttoinlandsprodukt lag mit -0,3% leicht im Minus. Unterdessen waren wichtige konjunkturrelevante Vorlaufindikatoren zum Jahresende hin gestiegen, zum Teil mehrfach in Folge. Insbesondere die Erwartungskomponenten hatten sich verbessert. Gleichwohl spiegeln ihre aktuell erreichten relativ niedrigen Niveaus in vielen Fällen noch kein Wachstum wider – dazu muss sich ihr Aufwärtstrend fortsetzen. Zum Jahresanfang 2024 bewegten sich die Indikatoren in unterschiedliche Richtungen, und zeigen Ende Januar ein gemischtes Bild. Das ifo-Geschäftsklima sieht bei den Unternehmen eine getrübte Stimmung, sowohl was die Einschätzung ihrer aktuellen Lage als auch die Aussichten angeht. Das Jahr beginnt demnach mit schwachen Vorgaben. Die kürzlich beschlossenen Konsolidierungsmaßnahmen beim Bundeshaushalt dürften das Wirtschaftswachstum 2024 allerdings nur leicht belasten. Gleichwohl wird nur eine leichte Konjunkturerholung für 2024 erwartet. Alle im Rahmen der Consensus Economics Erhebung befragten Ökonomen sind sich einig, dass die deutschen Wirtschaft 2025 gegenüber 2024 ein signifikant höheres Wachstum erzielen wird. Gemäß Januar-Umfrage würde das deutsche Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2025 wieder seinen langfristigen Durchschnittswert erreichen. Die deutlich gesunkene Inflation, kräftige Reallohnzuwächse sowie eine rekordhohe Beschäftigung tragen mit zur allmählichen gesamtwirtschaftlichen Erholung bei.

Immobilienrendite, Inflation, Swap Rate, Bundesanleihe

Nach einer langen Phase des Beschäftigungsaufbaus bis in den Sommer 2023 hinein sind die Beschäftigungspläne der Unternehmen derzeit gedämpft. Noch herrscht Rekordbeschäftigung, aber die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung hat vermehrt Spuren hinterlassen, der Beschäftigungsaufbau könnte zunächst zum Erliegen kommen. Die Arbeitslosenquote pendelt seit Monaten um das Niveau von 5,7%, und auch die Prognosen gehen von einer stabilen Entwicklung aus.

Büroflächenumsatz versus ifo-Beschäftigungsbarometer

Währenddessen tendiert die Inflationsrate insgesamt weiter nach unten. Der Preisdruck auf den Vorstufen hat in den letzten Monaten deutlich nachgegeben. Der Weg in Richtung des EZB-Ziels von rund 2 % könnte allerdings noch einige Zeit in Anspruch nehmen, unter anderem weil auch einige preistreibende Effekte hinzutreten.

Investmentmarkt

Mit einem Investmentvolumen von rund 21,2 Mrd. € blieb das Jahresergebnis 2023 um fast 60% sowohl gegenüber dem Vorjahr, als auch gegenüber dem zehnjährigen Mittel der Jahre 2013 bis 2022 zurück. Es war zugleich das niedrigste Transaktionsvolumen seit 2010 (19,5 Mrd. €). Der Anteil von Büroobjekten sank dabei auf 20% (4,2 Mrd. €), den niedrigsten jemals erfassten Wert.

Unterdessen haben die Immobilienrenditen ihren Weg nach oben fortgesetzt. Auf Zwölfmonatssicht sind die Bürospitzenrenditen in den Big-5 Märkten von durchschnittlich rund 3,30% auf nunmehr 4,48% im vierten Quartal 2023 gestiegen. Wir erwarten zunächst noch weiter leicht steigende Renditen, bevor sie im Jahresverlauf ihr zwischenzeitliches Hoch erreichen werden; zum Jahresende hin müssten sie dann wieder zu sinken beginnen. Der Markt hat sich noch nicht wieder gebildet, die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern gleichen sich nur langsam an. 2024 dürfte dennoch den Wendepunkt für den deutschen Immobilienmarkt markieren.

Investmentvolumen

Die noch schwache Konjunktur und im Trend rückläufige Inflation macht eine Senkung der Notenbankzinsen durch die Europäische Zentralbank zur Jahresmitte oder im zweiten Halbjahr 2024 wahrscheinlich, beim Leitzins um mindestens 50 Basispunkte gegenüber dem aktuellen Niveau von 4,5%. Je näher dieser Zeitpunkt rückt, desto mehr verkaufsvorbereitende Aktivitäten werden auf dem Immobilienmarkt gestartet. Für einige hoch fremdkapitalisierte Objekte bzw. Eigentümer kommen die erwarteten Zinssenkungen jedoch zu spät bzw. werden nicht ausreichend entlastend auf ihre Fremdkapitalkosten und -konditionen wirken. Nachdem bereits 2023 viele Verkäufe unter Druck stattfanden, dürfte sich somit diese Entwicklung in den nächsten Quartalen verschärfen. Zwei wesentliche Entwicklungen werden sich dabei gleichzeitig abspielen: Während einerseits die Zahl der Immobilienverkäufe – darunter fire sales – steigt, dürfte ab der zweiten Jahreshälfte auch die Zahl und Vielfalt der auf den Markt zurückkehrenden Käufer steigen. Einige der Investoren, die sich seit 2022 aus dem deutschen Markt zurückgezogen haben, sehen nun wieder verbesserte Ausgangsbedingungen. Kleinere Investoren beispielsweise nutzen die aktuelle Marktphase aktiver als in den Boom-Jahren, in denen der Wettbewerb größer und die Preise höher waren. Sie können das (fehlende) Volumen der derzeit an der Seitenlinie abwartenden großen Käufergruppen allerdings nicht ausgleichen. Insgesamt halten wir für 2024 ein Investmentvolumen von 30-35 Mrd. € für erzielbar.

Spitzenrendite

Bürovermietungsmärkte

Die konjunkturelle Schwäche macht sich auf den Büromärkten in mehrfacher Hinsicht bemerkbar, unter anderem dadurch, dass viele Entscheidungsprozesse länger dauern. Auch die hohe Zahl an Vertragsverlängerungen im Bestand, die oft eher kürzere Laufzeiten haben, spiegelt nicht zuletzt die aktuelle Scheu der Unternehmen, langfristige Standortentscheidungen zu treffen, wider. Einige potenzielle Flächengesuche kommen erst gar nicht zustande, da der Vermieter bereits lange vor Ablauf des Mietvertrages seinem Mieter ein Angebot zum Verbleib in seinen Flächen unterbreitet. Insgesamt wurde 2023 in den hier analysierten Büromärkten Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt ein Büroflächenumsatz in Höhe von 1,6 Mio. m² erzielt. Das entspricht einem Rückgang um 20% gegenüber dem Jahr 2022. Die Spanne bei den einzelnen Märkten ist dabei sehr groß.

Flächenumsatz: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg

Trotz des wirtschaftlich herausfordernden Umfelds sind (die Verbesserung von) Lage und Qualität ihres Büros vielen Unternehmen äußerst wichtig. Im Wege dieser Optimierungen reduzieren sie oftmals die Flächengröße, doch es gibt auch weiterhin Beispiele für die Kombination aus Verbesserung und Flächenexpansion. Die seit Corona reduzierten Flächenbedarfe als Folge des vermehrten hybriden Arbeitens senken jedoch das Nachfrageniveau in quantitativer Hinsicht.

Da die Büroflächennachfrage eng mit der Wirtschaftsleistung korreliert, spricht die prognostizierte allmähliche Konjunkturerholung für eine graduell auflebende Dynamik auf den Vermietungsmärkten. Dazu trägt auch die Realisierung von Anmietungsplänen bei, die bis dato noch nicht umgesetzt wurden, da in der Phase verschärfter Unsicherheit in den letzten Quartalen viele solcher Pläne zunächst zurückgestellt wurden.

Büro-Leerstandsquoten und -Spitzenmieten

Trotz steigender Leerstände werden bei den Spitzenmieten in allen Märkten im Jahresverlauf 2024 weitere Anstiege erwartet, in einigen Märkten mit einer stärkeren Dynamik als 2023. Gleichzeitig sehen sich jedoch einige Büromarktsegmente verschärften Herausforderungen gegenüber, etwa wenn sich Defizite bei der Vermietbarkeit nicht (schnell genug) beheben lassen.

Büromarkt Berlin

Mit einem Büroflächenumsatz in Höhe von 542.000 m² lag das Ergebnis des Jahres 2023 um 30% unter dem Vorjahreswert, und um 33% unter dem Zehnjahresmittel 2013-2022. Die generelle gesamtwirtschaftliche Unsicherheit schlug sich dabei insbesondere in der niedrigen Zahl von Großabschlüssen ab 10.000m² nieder, von denen es lediglich drei gab, mit einem Gesamtvolumen von 57.000m². 2022 waren es noch neun Abschlüsse in dieser Größenklasse mit zusammen 170.000m².

Die Leerstandsquote ist im Jahresvergleich deutlich um 1,3 Prozentpunkte auf 5,2% gestiegen. Angesichts dieser Angebotsausweitung und der rückläufigen Nachfrage haben die gewährten Incentives im Jahresverlauf deutlich zugenommen. Die gleichzeitige “flight-to-quality” Strategie zahlreicher Nutzer spiegelt sich jedoch im Anstieg der Berliner Spitzenmiete um einen Euro auf nunmehr 45,00 €/m²/Monat wider. Die Durchschnittsmiete sank minimal um 0,34 €. Neben den bereits gestiegenen Leerständen stellen die großen Flächenvolumina, die in den nächsten Quartalen aus der Bau-Pipeline auf den Markt kommen werden, für viele Eigentümer eine große Herausforderung dar. Für 2024 erwarten wir dementsprechend Senkungen der Nominalmieten, insbesondere in Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings sowie lageunabhängig bei Objekten mit Schwächen. Für die Spitzenmiete gehen wir derweil auch für 2024 von einem erneuten, leichten Anstieg aus.

Das 2023er Umsatzergebnis könnte 2024 übertroffen werden. Einige im Jahr 2023 nicht abgeschlossene Gesuche, darunter auch Großgesuche, dürften allein ein sechsstelliges Umsatzvolumen dazu beisteuern.

Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete

Top 5 Abschlüsse

Baufertigstellungen

Mietpreisspannen Berlin Q4 2023

Büromarkt Düsseldorf

Im Jahr 2023 war der Büroflächenumsatz 4% niedriger als im Vorjahr, was einem Rückgang von 25% gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt entspricht. Insbesondere die sehr schwache erste Jahreshälfte war für dieses Ergebnis verantwortlich. Ab dem dritten Quartal gab es jedoch eine Belebung, insbesondere durch Abschlüsse ab 5.000m²: Von den insgesamt neun Verträgen, die im Jahr abgeschlossen wurden, entfielen sieben auf das zweite Halbjahr.

Betrachtet man die Entwicklung der erzielbaren Mieten, lassen sich aktuell zwei gegensätzliche Trends beobachten. Während die Spitzenmiete in Düsseldorf bereits im Jahr 2022 um 19 Prozent gestiegen war, kletterte sie im Folgejahr um weitere 18 Prozent und erreichte Ende 2023 einen Wert von 40,00 €/m²/Monat. Eine kurzfristige Trendwende ist nicht absehbar. Im Gegenteil: Es ist wahrscheinlich, dass es auch im Jahr 2024 weitere Steigerungen geben wird, wenn auch voraussichtlich in geringerem Maße. Der wesentliche Grund: hochwertige Objekte in Top-Lagen haben eine unverändert hohe Anziehungskraft auf Unternehmen. Weitere, auch große Abschüsse in diesem Marktsegment sind absehbar, unter anderem in Projektentwicklungen. Im Gegensatz dazu müssen Vermieter in weniger attraktiven Lagen ihren Mietern großzügigere Anreize bieten, und bei Gebäuden mit Mängeln ist eine Senkung der Nominalmiete zu erwarten.

Während sich der Leerstandsanstieg bislang vorrangig auf weniger stark nachgefragte Lagen sowie Flächen mit Schwächen fokussiert, wobei das Volumen der Untermietflächen weiter steigt, wird eine merkliche Ausweitung des Flächenangebots im hochwertigen Qualitätssegment (auch) in guten Lagen für die Jahre 2025/2026 erwartet. Dann werden mehrere Großnutzer im Wege von Umzügen ihre bisherigen Flächen leerziehen.

Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete

Top 5 Abschlüsse

Baufertigstellungen

Mietpreisspannen – Düsseldorf Q4 2023

Büromarkt Frankfurt

Auf dem Frankfurter Büromarkt schlägt ein Rückgang des Flächenumsatzes um 11% gegenüber dem Vorjahr, und um 26% gegenüber dem Zehnjahresschnitt schlägt zu Buche. Nach drei Großabschlüssen ab 10.000m² im Jahr 2022, die sich zu rund 56.000m² aufsummierten, waren es 2023 zwei mit zusammen 23.000m². Es ist weiterhin eine rege Nachfrage im Markt, Haupttreiber für die Unternehmen sind weiterhin Lage- und Qualitätsverbesserungen. Die Nachfrage zielt dabei überwiegend auf innerstädtische Lagen, aber auch auf andere gut integrierte Teilmärkte ab. Der hohe Qualitätsanspruch der Nutzer zeigt sich beispielsweise darin, dass bei immerhin sechs der 20 Büroteilmärkte im Jahresverlauf 2023 ein Anstieg ihrer Spitzenmiete registriert wurde. Die Frankfurter Spitzenmiete ist auf Zwölfmonatssicht um 2,2% gestiegen, und im Jahresverlauf 2024 rückt die 50€-Marke in Sicht. Die reduzierte Bau-Pipeline vor allem in guten Lagen gibt den Mieten weiteren Aufwind. Demgegenüber sind Reduktionen der Nominalmiete bisher nur vereinzelt zu beobachten, denn sie sind stark abhängig von Lage, Produkt, sowie der individuellen Situation des Eigentümers. Auf Eigentümerseite steht vermehrt die Risikominimierung im Vordergrund. Sie brauchen inzwischen deutlich länger als früher, um verbindliche Angebote zu legen. Potenzielle Risiken werden dezidierter analysiert, einzelne Mieterbranchen werden sogar möglichst gemieden.

Nachdem die Leerstandsquote im Jahresverlauf um 1,4 Prozentpunkte auf nunmehr 9,4% geklettert ist, sind weitere Anstiege absehbar, insbesondere wenn bei Umzügen die bisherigen alten, ineffizienten Flächen leergezogen werden. Einige dieser Objekte sind dann schlicht nicht mehr als Büroflächen vermarktbar, so dass eine Totalsanierung, Abriss und Neubau, oder die Konversion in eine andere Nutzungsart als Möglichkeiten bleiben.

Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete

Top 5 Abschlüsse

Baufertigstellungen

Mietpreisspannen Frankfurt Q4 2023

Büromarkt Hamburg

Das 2023er Take-up Volumen von 447.200m² lag 20% unter dem Vorjahr, und 12% unter dem zehnjährigen Mittel. Damit hat der Hamburger Büromarkt von den hier betrachteten Märkten den mit Abstand geringsten Rückgang gegenüber dem langjährigen Schnitt zu verzeichnen. Signifikant zu dem Resultat beigetragen haben allein vier Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000m². Auch und gerade bei diesen Großdeals war die künftige Verbesserung von Lage, Objekt und Flächen ausschlaggebend für den Abschluss.

Bezüglich des hybriden Arbeitens – im Büro und aus dem Home Office im Wechsel – haben sich inzwischen die meisten Firmen „die Karten gelegt“: Sie sehen, dass es funktioniert und von den Mitarbeitern sehr geschätzt wird. Dementsprechend setzen die Unternehmen auf Optimierungen ihres Standorts und ihrer Flächen. Da dies in den allermeisten Fällen mit einer Verkleinerung der genutzten Bürofläche einhergeht, baut sich im Markt perspektivisch ein Leerstandsanstieg auf, sobald die Unternehmen ihre alten Flächen verlassen. In diesem Marktsegment älterer Objekte wird der Kampf der Vermieter um die Mieter intensiver. Am anderen Ende des Spektrums zeigt sich das entgegengesetzte Bild: Gutes Produkt wird immer knapper, zum einen durch Absorption zu relativ hohen Mieten, und zum anderen durch den mindestens temporären Ausfall mehrerer Anbieter potenzieller Neubauprojekte. Während der Leerstand auf dem Gesamtmarkt mit einer Leerstandsquote von 4,0% weiterhin niedrig ist, herrscht in den favorisierten Bürolagen ein regelrechter Angebotsmangel.

Sowohl die Mietpreisspannen in den Teilmärkten, als auch die Spitzenmiete blieben im Jahresverlauf unverändert. In starken Teilmärkten könnte das obere Ende der Spanne bis zum Jahresende 2024 allerdings ebenso einen Anstieg erfahren wie die Hamburger Spitzenmiete.

Flächenumsatz, Leerstand und Spitzenmiete

Top 5 Abschlüsse

Baufertigstellungen

Mietpreisspannen Hamburg Q4 2023