Die größte Unsicherheit wird zur größten Chance:
Die herausforderndsten und gewinnbringendsten Jahre, die wir je erleben werden
Interview mit Mark Rose, Chairman und CEO, und Jennifer Rosenak, Director of Market Intelligence, Avison Young
Jen Rosenak: Mark, Sie haben schon mehrere Zyklen in der Immobilien-Branche miterlebt. Inwiefern ist der derzeitige Abschwung anders?
Mark Rose: Obwohl dieser Zyklus vorangegangenen in gewisser Weise ähnlich ist, sehe ich einige komplexe Faktoren, die einzigartige Bedingungen für uns schaffen. Von der dramatischen Veränderung der Liquidität über den zunehmenden klimabedingten Druck auf die „gebaute Umwelt“ bis hin zu den sich entwickelnden Veränderungen in der Büronutzung – wir befinden uns in einem Zustand, in dem eine Vielzahl außergewöhnlicher Ereignisse aufeinandertreffen. Dennoch sind die langfristigen Fundamentaldaten der Gewerbeimmobilienbranche neutral bis positiv, und es wächst das Bewusstsein, dass uns unser beständiges Streben nach lebendigen Städten, florierenden Arbeitsplätzen und innovativer Arbeit in eine Ära neuer Möglichkeiten und strategischen Optimismus führt.
Sie haben die Auswirkungen der Liquidität auf Finanzinstitute und den Immobiliensektor erwähnt. Unterscheidet sich dies von früheren Zyklen?
Seit der Hyperinflation in den 1970er Jahren sind die Preise in den meisten westlichen Volkswirtschaften relativ niedrig und stabil geblieben, was auf die Politik der Zentralbanken in Verbindung mit verschiedenen allgemeineren Faktoren wie der Globalisierung des Handels und der Kapitalmärkte zurückzuführen ist. Diese Faktoren haben zu einem langfristigen Abwärtstrend bei den Zinsen und den Renditen von Staatsanleihen geführt - dem Maßstab für die Fremdkapitalkosten und die Preisbildung bei fast allen Anlagewerten, einschließlich Immobilien.
30 Jahre Inflation
Nach der Finanzkrise 2007-9 senkten Zentralbanken weltweit die Zinssätze auf Null und überschwemmten die Kapitalmärkte mit Liquidität durch quantitative Lockerung (QE), wodurch ein Umfeld geschaffen wurde, in dem Immobilienerträge durch billige Schulden und sinkende Renditen leicht zu erzielen waren. Großartige Investoren konnten damit noch besser dastehen, und risikoreichere Wetten wurden durch diese expansive Politik unterstützt, aber wie der historische Kontext zeigt, würden diese ungewöhnlichen Bedingungen schließlich enden.
Lassen Sie uns mehr darüber sprechen. Was war der Auslöser?
Weitere Liquiditätsspritzen, um die Auswirkungen der Covid-Pandemie abzuwehren, erwiesen sich als Auslöser für eine unvermeidliche Korrektur. Als sich die Weltwirtschaft von ihrer Schrumpfung während unserer monatelangen Abriegelung erholte, verursachten Probleme in der Lieferkette - in Verbindung mit angespannten Arbeitsmärkten und dem Einmarsch Russlands in der Ukraine - einen Inflationsschub, der länger als erwartet anhielt und zum Teil durch steigende Löhne getragen wurde. Die Inflation erreichte in vielen Ländern zweistellige Werte, so dass die Zentralbanken gezwungen waren, die Zinssätze drastisch anzuheben und die quantitative Lockerung durch „quantitative Straffung“ rückgängig zu machen, um eine Rückkehr der lähmenden "Stagflation" der siebziger Jahre zu verhindern.
Inflation = Zinsen
Die Zentralbanken haben signalisiert, dass weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich sind. Was werden die Auswirkungen sein?
Die Ära des reinen Finanz-Engineerings auf der Grundlage extrem niedriger Zinsen ist vorbei. Oder, ganz einfach ausgedrückt, Geld hat wieder einen Preis. Das bedeutet, dass der Preis jeder Anlage, von langfristigen Staats- und Unternehmensanleihen aufwärts, neu bewertet werden wird - einschließlich Immobilien. Wie sich dies auf verschiedene Märkte, Sektoren und einzelne Vermögenswerte auswirkt, wird sehr unterschiedlich sein, aber die Anleger werden einen angemessenen Aufschlag für Investitionen in risikoreichere Vermögenswerte wie Immobilien verlangen.
Wir wechseln zum Thema Klima und bebaute Umwelt: Wir sehen, dass Vorschriften und Nutzeranforderungen Druck auf Immobilien ausüben, höhere Umweltstandards zu erfüllen. Was bedeutet das für die Investoren?
In vielen Fällen sehen wir, dass die derzeitige Realität der Mieten, Kapitalwerte und Nachrüstungskosten bedeutet, dass die erforderlichen Arbeiten nicht kosteneffektiv sind. Finanzmittel, die derzeit von den Banken knapp sind, werden dringend benötigt, und der öffentliche Sektor muss einspringen, um zu helfen. In den USA bietet der Inflation Reduction Act willkommene Anreize für Investitionen durch Zuschüsse und Steuerermäßigungen, aber das allein wird nicht ausreichen. Sie bieten das Zuckerbrot, aber die Peitsche wird aus dem zunehmenden Preisunterschied zwischen modernisierten "grünen" Immobilien und verbilligten "braunen" kommen. Für viele Eigentümer wird dies unweigerlich schmerzhaft sein, aber für diejenigen, die über das Wissen, die Fähigkeiten und das Kapital verfügen, Immobilien zu erwerben und aufzuwerten, um sie für die Zukunft neu zu positionieren, bietet sich eine große Chance. Es wird mehr Innovation bei den Finanzierungsmodellen erforderlich sein, aber grundlegende Immobilienkenntnisse werden sich durchsetzen. Der Schlüssel liegt jedoch in einer angemessenen Anpassung der Preise für gefährdete Objekte, um einen ausreichenden Anreiz für die notwendigen Verbesserungen zu schaffen.
Sie haben vorhin erwähnt, dass die Fundamentaldaten von Immobilien weitgehend intakt sind, aber der Bürosektor ist unbestreitbar gebeutelt. Um einige Statistiken zu nennen: Der Leerstand im Zentrum Londons ist mit 7,8 % so hoch wie seit 2009 nicht mehr, die Vermietungsaktivität in den USA war mit 4,9 Millionen Quadratmeter im zweiten Quartal so niedrig wie seit mindestens 2000 nicht mehr, und der Leerstand in Kanada steigt weiter auf 13,1 %.
Ich denke, das Pendel wird ausschlagen, wenn wir aufhören, über den Tod des Büros zu sprechen. Was die Auslastung betrifft, so gibt es erste Anzeichen für Optimismus. In Kanada zeigen unsere Daten, dass die VECTOM-Büromietdauer von einem historischen Tiefstand von 82 Monaten im Januar 2022 wieder ansteigt. Wir sind jetzt näher an 85. In den USA kletterte die durchschnittliche Vertragslaufzeit im Januar dieses Jahres auf 82 Monate, verglichen mit einem Tiefstand von 76 Monaten im Juli 2021. Das ist zwar immer noch kürzer als der Durchschnitt von 90 bis 100 Monaten vor der Pandemie, aber das Vertrauen der Nutzer zeigt sich in ihrem Bekenntnis zum Büro. Unser jüngstes Interview mit FastCompany unterstreicht den Anstieg der Vermietungsaktivitäten und betont die günstigen Bedingungen für viele Mieter, die das Nutzungserlebnis ihrer Arbeitsumgebung neu beleben wollen.
Hunderte von Jahren der Entwicklung in der Art und Weise, wie wir arbeiten - und Millionen von Jahren der menschlichen Evolution - werden nicht durch eine Pandemie und die Erfindung von Videokonferenzen auf den Kopf gestellt werden. Menschen sind sozial und am innovativsten und kreativsten, wenn sie zusammenarbeiten. Die Technologie wird diese Interaktion unterstützen, wenn der persönliche Kontakt nicht unerlässlich oder kosteneffektiv ist, aber sie ist kein vollständiger Ersatz. Es mag einige Zeit dauern, aber die Bürokultur wird sich schließlich wieder durchsetzen. Sie wird anders und weniger "9-to-5" sein, aber dennoch ein wesentlicher Bestandteil unseres Arbeitslebens. Sichere, leicht zugängliche, lebendige Städte sind eine Bereicherung, und nachhaltige, gut gelegene Einrichtungen, die das Arbeitsleben unterstützen und verbessern, werden Erfolg haben.
Wie stellen Sie sich diese Erholungsphase vor? Gibt es bestimmte Bereiche, die Sie interessieren?
Am besten positioniert sind strategische Investoren, die innovativ, erfahren und gut kapitalisiert sind und sich auf die Chancen konzentrieren können, die durch die fundamentalen Realitäten entstehen.
Dies gilt sicherlich für notleidende Immobilien, die durch Neupositionierung, Renovierung oder Umnutzung neuen Wert schaffen können.
Bei "grünen" Immobilien bietet es sich an, eher früher als später zu handeln, um das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu nutzen. Der Einstiegspreis wird der Schlüssel sein, daher ist es von entscheidender Bedeutung, genau zu ermitteln, welche Anlagen am besten für eine Neupositionierung geeignet sind, und es ist von entscheidender Bedeutung, handlungsfähig zu sein, wenn sich die Marktpreise vollständig anpassen – was unweigerlich der Fall sein wird. Dies erfordert Zuversicht, Geduld und entschlossenes Handeln sowie ein anhaltendes Vertrauen in den öffentlichen Sektor, was den Erfolg und die Finanzierung von umweltfreundlichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen angeht.
Darüber hinaus bleiben der Wohnungsbau und der Markt für Mehrfamilienhäuser in den meisten unserer Städte weiterhin von entscheidender Bedeutung – einschließlich kurzfristiger Prioritäten, die sich auf Erschwinglichkeit und Angebotsschaffung konzentrieren.
Der Industriesektor schließlich wird weiterhin durch das gesamtwirtschaftliche Wachstum, den Bevölkerungszuwachs, die steigende Nachfrage durch den Aufstieg der künstlichen Intelligenz, die Energiespeicherung und die Infrastruktur für erneuerbare Energien sowie den sich schnell vollziehenden Übergang zu Elektrofahrzeugen gestützt. Einige der größten Innovationen, die unsere Lebensweise prägen, bringen tiefgreifende Anforderungen und Abhängigkeiten mit sich, während wir weiter die gebaute Umwelt beleben.
Das klingt, als bräuchten wir noch etwas Geduld. Sind Sie positiv gestimmt?
Ja, das haben wir schon einmal erlebt. Konjunkturzyklen haben Talsohlen und Höhepunkte, und gerade jetzt sind wir an den konjunkturellen Talsohlen am schwächsten. Wenn alles düster aussieht und wahre oder vermeintliche Geschichten unsere Gedanken füllen, investieren die Starken und Strategischen und schlagen daraus Kapital. Der Zinszyklus steht kurz vor seinem Höhepunkt, und der Ausblick wird allmählich klarer. Frustration und Verwirrung werden allmählich abklingen, während wir in eine Phase des Aufschwungs übergehen. Warren Buffet hat einmal gesagt, dass Anleger "ängstlich sein sollten, wenn andere gierig sind, und gierig, wenn andere ängstlich sind". Für diejenigen, die eine Vision und das Vertrauen in sich selbst haben, nähern wir uns dem Punkt, an dem der Höhepunkt der Unsicherheit in einen Höhepunkt der Möglichkeiten übergeht. Die kommenden Jahre werden zweifellos eine Herausforderung sein, aber sie werden auch zu den aufregendsten und lohnendsten gehören, die wir je erlebt haben.
